Ведомости: Новое в дефиците — почему арендаторы уходят из старых бизнес-центров

Компании, которым нужны качественные офисные помещения, предпочитают новые бизнес-центры, говорят эксперты. При этом арендаторов не смущают более высокие по сравнению со старым фондом ставки. Несмотря на появление на рынке лотов в давно построенных бизнес-центрах после выезда арендаторов, бизнес отдает предпочтение более современным и комфортным объектам, даже если это аренда лотов меньшей площади. Способствует этому тренду процесс возвращения сотрудников с удаленного формата работы.

Ожидается, что в ближайшее время объемы строительства не вырастут, а дефицит качественных площадей сохранится. Особенно это касается сегмента аренды, так как, по словам директора по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елены Малиновской, девелоперы в основном предпочитают офисы продавать. Такую структуру реализации офисов подтверждает и исследование NF Group и STONE: из заявленного объема ввода в 2026–2030 гг. в Москве 71% площадей планируется на продажу.

Почему арендаторам требуются новые пространства


По ряду параметров проекты нового поколения значительно превосходят офисные здания прежних лет, утверждают опрошенные изданием эксперты. Качественный сервис, наличие профессиональной управляющей компании, технологичное оснащение объектов, развитая инфраструктура и благоустроенная территория, выдающаяся архитектура и концептуальные места общего пользования стали неотделимой частью современной экосистемы и обязательными элементами конкурентоспособного в рынке продукта, комментирует руководитель департамента по работе с офисными помещениями Екатерина Белова.

Например, по данным совместного исследования STONE и NF Group, доля инфраструктуры в строящихся бизнес-центрах классов «Прайм» и А в Москве выросла в 2,5 раза и достигла 10%. Девелоперы все чаще дополняют проекты общественными пространствами, ориентированными на повседневные потребности и комфорт резидентов, замечает Грицкова. В целом, по ее словам, масштабное развитие инфраструктуры в современных бизнес-центрах во многом стало ответом девелоперов на растущий спрос на небольшие офисы. Ограниченная площадь таких лотов зачастую не позволяет разместить все необходимые функциональные зоны внутри офиса, поэтому часть инфраструктуры выносится в общественные пространства. Например, в проекте «STONE Ходынка 2» под торговую и инфраструктурную составляющую отведено около 15 000 кв. м.

Отделка от девелопера, инвестора или подрядчика


Особенность нынешнего офисного рынка – новые бизнес-центры в подавляющем большинстве сдаются без отделки. По данным Грицковой, среди бизнес-центров класса А, введенных в эксплуатацию с начала 2026 г., 92% офисных площадей представлены в формате shell & core. Она ожидает, что до конца 2030 г. около 97% новых офисных площадей также будет вводиться без отделки.

Главная причина отказа от отделки – рост ее себестоимости, вызванный удорожанием стройматериалов и работ при дефиците кадров. Поэтому, объясняет Грицкова, девелоперам сложно заранее заложить стоимость отделки в проект. За три-пять лет, пока строится бизнес-центр, меняются как цены на строительные и отделочные работы, так и требования арендаторов. Однако профильные девелоперы предлагают отделку как дополнительную услугу. Например, найти подрядчика для ремонта в проектах STONE помогает агентство STONE Realty. А сервис «STONE Office дизайн» с типовыми проектами для офисов до 500 кв. м, по словам Грицковой, позволяет ускорить срок подготовки помещения к ремонту в два раза и тем самым сократить период экспонирования лота. В свою очередь, сегодня все больше компаний делают выбор в пользу готовых решений и таким образом сокращают сроки переезда. Например, подобной стратегией воспользовалась компания «Игроник», выбрав готовый этаж с отделкой от частного инвестора в STONE Towers.