60% сделок приходится на офисы для собственного размещения

Офисный рынок продолжает выступать драйвером всей коммерческой недвижимости столичного региона. Поговорили с первым заместителем генерального директора STONE Викторией Васильевой о том, куда движется сегмент, и чего нам ждать на рынке в ближайшее время.

— Виктория, какие тенденции вы видите на рынке офисной недвижимости?

— Меняется структура спроса. Дефицит на рынке аренды во многих деловых локациях стимулирует рост ставок, делая покупку офиса инструментом хеджирования рисков и сохранения операционной эффективности в будущем. Если ранее соотношение инвесторов и конечных пользователей составляло порядка 60/40, то сегодня около 60% сделок приходится на компании, приобретающие офис для собственного размещения.

Также мы наблюдаем два тренда, которые двигаются навстречу: эволюция трудовой среды, которая влияет на требования бизнеса к помещениям, и развитие продукта. Все это формирует новые архитектурные мировые тренды и стимулирует градостроительное развитие.

— А что самое интересного в проектах вы делали за 2025 год?

— Работа над проектами — интересный и трудоёмкий процесс. Мы опираемся на сформированные внутри компании стандарты, но при этом всегда находимся в поиске новых решений. В результате для каждого объекта создается уникальная концепция, которая формируется в соответствии с контекстом локации. Например, в STONE Мнёвники благодаря зелёному окружению и расположению на набережной предусмотрены офисы с террасами, что расширяет полезное пространство рабочих мест. Уникальная архитектура третьей очереди проекта позволила создать лифтовой холл с панорамным остеклением, что большая редкость. В деловом кластере «Ходынка» с учетом соседства с парком большой упор делается на инфраструктурную составляющую, которая должна работать как на резидентов бизнес-центров, так на посетителей парка. Но самое интересное ждет впереди: наши проекты, следуя ключевым градостроительным тенденциям, развиваются, что позволяет нам формировать новые направления. Так, на четвертой очереди кластера на Ходынке появится архитектурная доминанта высотой 250 м, что даст начало направлению линейки офисных небоскребов в портфеле компании.

— Какими реализованными проектами в 2025 году особенно гордитесь. В каких проектах скорректировались сроки запуска?

— 2025 год стал для STONE логичным продолжением системной стратегии по расширению офисной географии. Сегодня наш ключевой фокус сосредоточен на комплексном развитии Мнёвниковской поймы и Ходынского поля.

Мнёвники обладают уникальными локационными характеристиками, которые подчеркиваются активным градостроительным развитием. Район интересен как для формата офисов «у дома», так и для крупных корпораций, которые рассматривают пойму как природную резиденцию «Москва-Сити». Динамика продаж первых двух очередей в Мнёвниках подтверждает интерес к локации, и самым ожидаемым стартом прошлого года стали STONE Мнёвники 3. На территории поймы также будет представлено отдельно стоящее здание для компании-монорезидента. Аналогичной стратегии полной витрины предложения мы придерживаемся и на Ходынке, где одна из очередей уже представлена в формате офисного здания целиком, а в марте 2026 года стартовали продажи в камерной башне STONE Ходынка 4.

— Прошлый год прошел для вас ударно, мы увидели несколько знаковых стартов, планируете ли немного снизить скорости?

— Действительно, прошлый год прошел для STONE в ударном режиме. В активную фазу строительства были выведены сразу шесть бизнес-центров в ключевых деловых локациях, а совокупный объем строящихся объектов достиг 1 млн кв. м, что почти вдвое больше показателя на начало года. Наш подход — это выверенный баланс между новыми стартами и последовательным наращиванием объемов строительства. Такая модель позволяет своевременно обновлять линейку предложения и отвечать на актуальные запросы рынка. Так, в этом году нас ждут старты не только в рамках развития знаковых для компании локаций, но и в новых районах.

— Расскажите про результаты работы вашего агентства и УК?

— Понимая, что темпы ввода наших проектов будут только расти, важной частью была и остается работа по развитию партнерских направлений — управляющей компании STONE Office и агентства STONE Realty. Для нас принципиально важно не просто реализовать объект, но и сопровождать клиента на всех этапах его жизненного цикла, создавая уникальный клиентский опыт.

Роль управляющей компании в этом процессе ключевая: сегодня партнерская структура демонстрирует высокий уровень эксплуатации Tower B и Tower C в офисном квартале STONE Towers. Наш опыт показывает, что управлять бизнес-центрами с мультисобственностью можно бесшовно, обеспечивая все стандарты класса А и гарантируя высокий уровень сервиса. К концу года в портфеле STONE будет шесть готовых бизнес-центров класса А. В первом квартале мы получили разрешение на ввод STONE Савеловская, а еще два объекта будут введены в эксплуатацию до конца 2026 года. Все новые объекты перейдут в управление УК-партнеру.

В свою очередь, STONE Realty за год существенно усилило позиции на рынке, сдав в аренду порядка 10 тыс. кв. м площадей в введенных бизнес-центрах STONE. В структуре сделок — как классическая аренда, так и мультисделки с помещениями от нескольких собственников под одного арендатора. Агентство также помогает собственникам в поиске подрядчиков на ремонтные работы: порядка 25% помещений из общего объема в реализации — офисы с ремонтом от собственников. Так, формируется полная линейка предложений, обеспечивая быстрые и гибкие решения для арендаторов. С учетом ввода новых бизнес-центров витрина STONE Realty будет пополняться новыми лотами как по площади, так и по типу отделки.

— Поделитесь планами на ближайшую перспективу?

— В дальнейших планах мы намерены развивать как офисное, так и жилое направление, а именно — довести это соотношение до 70/30. При этом уже в 2026 году в нашей офисной линейке около 50% портфеля будут занимать крупные форматы — от блоков от 5 тыс. кв. м до зданий целиком. Такое предложение — дефицитный продукт на рынке, так как взять на себя финансовые обязательства по возведению здания с возможностью реализовать его на завершающем этапе строительства может далеко не каждый девелопер. В результате это будет самая широкая витрина как по локациям, так и объемам готового и строящегося предложения в рамках портфеля одного девелопера.

Параллельно компания продолжает масштабировать жилое направление: уже сегодня в реализации находятся три проекта класса бизнес+, а первый проект девелопера в сегменте премиум на первой линии реки готовится к старту в ближайшее время.