Forbes: Артём Цогоев — дешёвых офисов больше не будет

Офисный парадокс Москвы

Сегодня на рынке сложилась ситуация, которую еще пару лет назад невозможно было бы представить: квадратный метр в офисном проекте на начальной стадии строительства стоит примерно столько же, сколько в готовом здании, а нередко и дороже. По данным аналитиков, средняя цена квадратного метра в бизнес-центрах на ранней стадии строительства в новых проектах в наиболее перспективных локациях приблизилась к 660 тыс. руб., тогда как в готовых проектах она держится около 520 тыс. руб., а иногда и выше. Логика «на старте дешевле, в готовом дороже» на офисном рынке перестала работать. И первая реакция инвестора очевидна: не может такого быть, на рынке явный перекос, надо ждать нормализации обстановки. Подождем — рынок остынет, цены опустятся, появятся инвестиционные возможности. Увы, это ошибочные рассуждения. И вот почему.

Причина первая: себестоимость строительства

С 2022 года себестоимость выросла практически в полтора раза, со 140 до 215 тыс. руб. за кв. м общей площади (аналитика STONE и IBC Real Estate). В пересчете на полезную площадь — уже около 380 тыс. руб., а в отдельных проектах себестоимость достигает 450–500 тыс. руб. за кв. м. В себестоимость не входят затраты на приобретение земельного участка, расходы на маркетинг и продажи, налоги и, наконец, нормальная для отрасли прибыль девелопера. Иными словами, рыночная цена офиса на старте продаж сегодня — это не «жадность девелопера», а отражение реальной структуры затрат.

Причина вторая: острый дефицит

Другой аргумент против ожидания снижения цен — структура предложения. На 2026 год заявлено более миллиона квадратных метров новых офисных проектов. К сожалению, уже сейчас понятно, что около 30% заявленного будет перенесено на 2027 год. Значительная часть оставшегося объема — это строящиеся под конкретного собственника штаб-квартиры, которые на открытый рынок не выйдут. В качественных локациях свободных блоков в аренду и на продажу почти не осталось. В проектах с вводом в ближайшие два года более 70% площадей класса А внутри МКАД уже либо продано, либо законтрактовано.

Причина третья: стоимость определяется доходным методом

Стоимость офиса как инвестиционного проекта определяется не себестоимостью строительства и не «настроением рынка». Она определяется капитализацией арендного потока. Это простая и известная формула, которая традиционно применяется для оценки проектов в сфере коммерческой недвижимости. Стоимость объекта коммерческой недвижимости определяется отношением чистого операционного дохода, который объект уже приносит или будет приносить в будущем, к ставке доходности, которую желают получать инвесторы в том или ином сегменте (ставка капитализации). Однако стабильные значения ставок капитализации совершенно не исключали фактора повышения арендной платы, в том числе на офисы.

Что делать инвесторам

Я не призываю покупать что угодно и где угодно. Качество локации, репутация девелопера, концепция офисного проекта и инфраструктура, формат приобретаемого блока и ряд других моментов — все это критически важно. Но если вы вдруг нашли конкретный проект, который явно соответствует критериям успешной и перспективной инвестиции, откладывать решение на потом, «когда станет дешевле» — это безрассудное и вредное для капитала решение.