Аналитический отчёт рынка офисной недвижимости

I полугодие 2026

Аналитический центр STONE подвел итоги I полугодия: индикаторы рынка и прогнозы

Тенденции

Отложенный ввод и крупные штаб-квартиры

По итогам I полугодия 2026 года введено 9 бизнес-центров класса А внутри МКАД. Более 30% введенных площадей составили штаб-квартиры, вместе с тем было завершено строительство ряда объектов, перенесенных с 2025 года.

Неоднородная вакантность по локациям

Рост вакантности во многом обусловлен предложением небоскреба Moscow Towers, на который приходится 29% свободных площадей. При этом в большинстве ключевых деловых районов уровень вакантности не превышает 5%.

Соотношение реализованного и доступного объема офисных площадей классов A и Прайм, ожидаемых к вводу в 2026-2030 гг. тыс. м²

629

17%

83%

2026

401

37%

63%

2027

457

64%

36%

2028

1 205

85%

15%

2029

662

76%

24%

2030

Доступно
Реализовано

Итоги 1 полугодия 2026

По итогам I полугодия 2026 года введено 408 тыс. м², или 9 бизнес-центров. Рост объема ввода обусловлен завершением строительства крупных проектов, а также ряда объектов, перенесенных с 2025 года. Наибольшая активность зафиксирована во II квартале – более 70% от общего результата за I полугодие 2026 года. Несмотря на масштаб показателя, существенного влияния на уровень вакантности новые площади не окажут: введенные объекты уже реализованы на 92%, а более 30% от общего объема ввода пришлось на штаб-квартиры, недоступные для рынка, в их числе новая штаб-квартира Яндекс на 111 тыс. м² офисов.

408тыс. м²
Объем введенных площадей
Объем введенных площадей
Класс А внутри МКАД, STONE
+ 6,0 п.п г/г
9,5%
Уровень вакантности
Уровень вакантности
Класс А внутри МКАД, IBC Real Estate
+36% г/г
124тыс. м²
Объем продаж офисных блоков
Объем продаж офисных блоков
Класс А внутри МКАД, STONE
+ 38% г/г
62млрд руб.
Объем оценочной выручки девелоперов
Объем оценочной выручки девелоперов
Класс А внутри МКАД, STONE
+ 11% г/г
553тыс. руб./ м²
Средняя цена экспонирования офисов
Средняя цена экспонирования офисов
Класс А внутри МКАД, STONE
- 3% г/г
45,1тыс. руб./ м² в год
Средняя ставка аренды
Средняя ставка аренды
Класс А внутри МКАД, IBC Real Estate

Прогноз STONE

Увеличение объема ввода офисных площадей

Объем введенных офисных площадей класса A внутри МКАД по итогам 2026 года может составить 629 тыс. м², из которых 22%– офисы STONE. Рост показателя обусловлен завершением строительства крупных проектов.

Зависимость вакантности от крупных объемов

Уровень вакантности по рынку будет зависеть в том числе и от темпов реализации крупных объемов, формирующих существенную долю свободных площадей. Один из таких объектов – Moscow Towers на 170 тыс. м² офисов.

Рост цен в строящихся объектах продолжится

В условиях растущей себестоимости строительства и устойчивого спроса на офисы, а также ввиду ожидаемых стартов в премиальных локациях сохраняется потенциал для дальнейшего роста цен в строящихся объектах.

Ставки аренды стабилизируются после рекордов

Во II полугодии 2026 года средневзвешенная ставка аренды может увеличиться за счет появления более дорогих площадей. При этом по итогам 2026 года среднерыночный показатель останется ниже рекордного уровня 2025 года.