РБК: 8 офисных трендов, на которые следует обратить внимание в рейтинге РБК

РБК

2025-03-28

Аналитическая группа «РБК Исследования рынков» в очередной раз назвала крупнейших девелоперов Москвы, которые занимаются продажей офисов и сдачей их в аренду. Лидерами рейтинга по итогам 2024 года стали девелоперская компания STONE (в сегменте продаж, новое строительство) и O1 Properties (в сегменте сдачи офисной недвижимости в аренду, существующие объекты).

Тренд 1: Лидеры офисного рынка почти не меняются

Лидеры рейтинга сохраняют высокие позиции благодаря разнообразию площадей в своей линейке — от небольших блоков до целых зданий. Например, Stone наращивает портфель отдельно стоящих зданий (ОСЗ), предназначенных под штаб-квартиры. Сегодня компания активно развивает территории в Мневниках и деловой кластер на Ходынке, где представлены офисные здания для монорезидентов. Еще одним значимым критерием, определяющим лидирующую позицию компании в рейтинге, является системный запуск новых проектов: за прошедший год Stone вывела на рынок шесть проектов общей арендопригодной площадью 291 тыс. кв. м.

Тренд 2: Офисы привлекают непрофильных игроков

Сравнение результатов рейтингов 2021 и 2024 годов показывает, что некоторые застройщики снизили интерес к офисам, в то время как другие, напротив, проявили к ним активное внимание. Эти изменения обусловлены различными факторами, в том числе запуском московской программы Мест приложения труда (МПТ), которая позволяет девелоперам получить льготу на смену вида разрешенного использования (ВРИ) для строительства жилья за счет создания рабочих мест.

Тренд 3: Компании стали покупать офисы, а не арендовать

К 2024 году многие девелоперы стали чаще строить офисные здания на продажу целиком или блоками, в то время как строительство объектов в аренду значительно сократилось. По данным CMWP, более половины (60%) предложения в строящихся объектах, заявленных к вводу в 2025 году, приходится именно на продажу.

Тренд 4: Большинство сделок — через договор купли-продажи будущей вещи

Покупка офиса может быть либо по договору долевого участия (ДДУ), либо через договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), который регулируется Гражданским Кодексом. В рамках рейтинга 2024 года эксперты «РБК Исследования рынков» выяснили, что до 90% проектного объема офисного рынка Москвы реализуется по ДКПБВ. По этой форме договора, например, работают компании Stone, MR Group и «ПроГород», а продажи по ДДУ использует Pioneer.

Тренд 5: В 2025 году в Москве построят много офисов, но большинство из них — будет занято штаб-квартирами

В 2025 году ожидаемый объем ввода может составить 875 тыс. кв. м офисов, что на 54% больше, чем аналогичный показатель за 2024 год, приводят цифры в IBC Real Estate.

«Если говорить о прогнозах, новое строительство останется на высоком уровне, но не сможет полностью нивелировать дисбаланс спроса и предложения, учитывая распроданность строящихся объектов, преимущественно конечным пользователям. В течение года мы планируем, что в нашем портфеле будет уже порядка 300 тыс. кв. м готовых офисных площадей, которые на сегодняшний день реализованы на 90%. Тем не менее, часть их них будет в том числе будут доступна в аренду — это площади, которые были приобретены под инвестиционный актив», — резюмирует Кристина Недря.

Тренд 6: Небольшие проекты от непрофильных игроков

За четыре года проведения рейтинга изменились и сами офисы — появилась максимально мелкая «нарезка» по 20 кв. м. Причем, продавать офисы «поштучно» особенно массово стали непрофильные игроки — девелоперы, ранее специализировавшиеся только на жилье. Опыт работы таких игроков с небольшими студиями под инвестиционный спрос перекладывается на офисный сегмент.

Тренд 7: Офисы массово вышли за ТТК

Еще один офисный тренд последнего времени — расширение «офисной» географии и активное освоение девелоперам новых территорий в радиусе 2-3 км от ТТК с высокой транспортной доступностью.

«Ранее ключевыми деловыми районами были Центральный деловой район (ЦДР), Белорусский, Павелецкий, Ленинградский районы и ММДЦ «Москва-Сити». Сейчас активное развитие происходит и в менее центральных зонах — Савеловском, Ходынке, ЗИЛ, Калужской и др.», — говорит Мария Зимина.

«Новые бизнес-центры появляются по соседству со сложившимися деловыми коридорами и бизнес-районами, где уже нет свободных площадок под новое строительство. Проекты также появляются и в динамично развивающихся локациях с высокой транспортной доступностью вблизи современных жилых кластеров», — добавила Кристина Недря.

Тренд 8: Не все новые офисы вовремя дойдут до ввода

Растущие объемы ввода не могут повлиять на дефицит площадей. В случае снижения ключевой ставки в 2026 года рынок войдет в фазу плавной стабилизации и переориентации на аренду после активного периода продаж. Согласно рейтингу РБК, по заявленному вводу в эксплуатацию офисной недвижимости в 2025–2030 годах лидирует MR Group и Stone, которые планирует сдать в эксплуатацию порядка 1,3 млн и 900 тыс. кв. м офисов.